Faut-il investir dans l’action Unibail-Rodamco-Westfield ? 

Présentation d’Unibail-Rodamco-Westfield 

Caractéristiques de l’action Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Action Unibail-Rodamco-Westfield : historique du cours sur 5 ans 

Le graphique suivant présente l’évolution du cours de l’entreprise au cours des 5 dernières années. Il affiche une tendance haussière depuis fin 2023, mais il reste loin de son niveau d’avant-COVID.

L’année 2020 est marquée par une volatilité extrême du cours de l’action URW, au gré des annonces de fermetures, de réouvertures et d’aides financières des gouvernements.

En novembre 2020, l’action opère un redressement spectaculaire (+80% en un mois). Les marchés saluent alors deux actualités. [1]

• Le rejet par l’assemblée générale d’un projet d’augmentation du capital qui aurait entraîné une dilution importante.
• Les progrès affichés dans le développement de vaccins contre la COVID-19, qui laissent espérer une reprise économique.

Après un début d’année 2021 positif, l’action URW chute de nouveau, pour revenir autour des 40€ en fin d’année 2023. La sortie de la crise sanitaire est plus lente qu’escomptée et elle est suivie par une hausse des taux d’intérêt, qui impacte négativement la valeur de ses actifs immobiliers.

Le cours du groupe croît de nouveau depuis octobre 2023, passant de 43€ à plus de 90€. Les marchés saluent notamment la reprise des versements de dividendes, qui sont le fruit de meilleures performances opérationnelles et d’une baisse progressive de l’endettement. 

Unibail-Rodamco-Westfield : Informations clés

Brève histoire d’Unibail-Rodamco-Westfield

La création du groupe Unibail-Rodamco intervient en 2007, à l’occasion de la fusion de deux promoteurs immobiliers européens.

• Unibail est une entreprise française fondée en 1968 et cotée sur la Bourse de Paris depuis 1972.
• Rodamco Europe est une société néerlandaise créée en 1999, à la suite de la scission des activités d’un fonds d’investissement actif depuis 1979. Elle propose ses titres sur la Bourse d’Amsterdam depuis 2000.

Le rapprochement de ces deux acteurs donne naissance au leader européen du marché de l’immobilier commercial. Au cours des années qui suivent, le groupe renforce son portefeuille, avec des acquisitions en Pologne, en France ou en Allemagne. En 2015, il inaugure Mall of Scandinavia, qui est alors le plus grand centre commercial de Scandinavie. 

Unibail-Rodamco rachète la société Westfield Corporation en 2018, devenant ainsi Unibail-Rodamco-Westfield. Westfield est un promoteur immobilier australien, qui exploite de vastes espaces commerciaux, répartis aux États-Unis et en Europe.

En 2020 et 2021, la pandémie de COVID-19 impacte très fortement l’activité de l’entreprise, qui est contrainte de fermer ses galeries marchandes pendant de longs mois.

Direction d’Unibail-Rodamco-Westfield 

Le groupe est placé sous une structure de gouvernance duale, avec :

• un directoire composé de 5 membres  ;
• un conseil de surveillance qui compte 7 membres, présidé par Jacques Richier.

Jean-Marie Tritant devient président du directoire d’Unibail-Rodamco-Westfield en janvier 2021. Titulaire d’un DES en immobilier, il a auparavant exercé diverses fonctions au sein du groupe.

Les autres membres du directoire sont présentés dans le tableau ci-dessous.

Actionnaires principaux d’Unibail-Rodamco-Westfield 

Deux actionnaires principaux rassemblent plus de 25% des titres du groupe URW.

• Xavier Niel, le fondateur et président du Groupe Iliad, qui possède l’opérateur téléphonique Free (15,15%).
• Société Générale Gestion SA (11,14%).

Le reste du capital est réparti entre divers investisseurs individuels et institutionnels.

Données fondamentales et ratios financiers d’Unibail-Rodamco-Westfield 

Le tableau ci-dessous résume les principales données financières à connaître avant d’acheter des actions Unibail-Rodamco-Westfield.

Les résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield

Le chiffre d’affaires de la firme croît chaque année depuis 2021, grâce à la reprise économique post-COVID et à l’augmentation progressive des loyers. Néanmoins, son résultat net se montre très volatil.

Après être redevenue bénéficiaire en 2022, la société subit un déficit de 1,6 milliard d’euros en 2023. La réévaluation de son portefeuille d’actifs génère alors une perte de 2,2 milliards d’euros.

Dans le même temps, le groupe parvient à réduire son endettement financier, qui s’élevait à 27,7 milliards d’euros fin 2020. Pour cela, il cède une partie de ses immeubles, notamment aux États-Unis. URW choisit néanmoins de conserver ses plus grands centres commerciaux outre-Atlantique. [2]

L’entreprise enregistre de nouveau un résultat positif en 2024, grâce à une augmentation des loyers perçus (+6 % sur les centres commerciaux). Toutefois, son endettement pèse lourdement sur ses performances, avec d’importantes charges financières (1,1 milliard d’euros). [3]

Le premier semestre 2025 est marqué par un résultat net récurrent en hausse de 1,1%, une fréquentation du public en progression de 1,6% dans les centres commerciaux et un taux de vacance en baisse de 4,9%. 

La politique de dividendes d’Unibail-Rodamco-Westfield 

Historiquement, le groupe Unibail-Rodamco-Westfield maintenait une politique de distribution régulière. La crise de la COVID-19 l’a contraint à suspendre ses versements entre 2020 et 2022.

Le redressement progressif de la situation financière de l’entreprise lui permet d’attribuer un dividende par action de 2,50 € pour l’exercice 2023. L’année suivante, elle accorde 3,50 € à chaque titre.

Secteurs d’activité

Les revenus locatifs nets du groupe se répartissent entre les marchés géographiques suivants en 2024.

• Europe : 78 %.
• États-Unis : 22 %.

Dans le même temps, ses recettes proviennent des typologies d’actifs suivants.

Principaux concurrents d’Unibail-Rodamco-Westfield

Unibail-Rodamco-Westfield est l’une des principales sociétés foncières de centres commerciaux en Europe. Le tableau ci-dessous présente les indicateurs de quatre grands acteurs français de ce marché, pour l’année 2024.

Action Unibail-Rodamco-Westfield : Forces et faiblesses

Le positionnement d’Unibail-Rodamco-Westfield sur le marché

La principale force du groupe réside dans la composition de son portefeuille immobilier. Il exploite des centres commerciaux parmi les plus grands d’Europe, par exemple :

• Stratford City à Londres ;
• Le Forum des Halles à Paris ;
• Les 4 Temps à Paris ;
• La Part-Dieu à Lyon.

Ses actifs sont bien répartis géographiquement, avec une présence dans 13 pays européens et aux États-Unis. L’entreprise possède aussi de vastes immeubles de bureaux, ainsi que plusieurs centres d’exposition. Enfin, elle détient des terminaux au sein des aéroports de New York (JFK), Los Angeles (LAX) et Chicago (ORD).

Dans le même temps, URW travaille au renouvellement de son portefeuille d’actifs.

La stratégie de développement d’Unibail-Rodamco-Westfield

Depuis la crise de la COVID-19, le groupe recentre ses activités sur ses immeubles les plus rentables. Ainsi, il se concentre sur des centres commerciaux ou d’affaires répartis dans les grandes villes européennes et américaines. La vente de ses autres actifs lui a permis de réduire son endettement.

URW espère connaître une croissance de ses recettes de 5 % en 2025, grâce aux éléments suivants.

• Le maintien de bonnes performances opérationnelles en Europe et aux États-Unis.
• Une augmentation de ses revenus variables, grâce à son agence média Westfield Rise.
• La poursuite d’une politique de discipline au niveau des coûts.
• L’impact positif des bâtiments livrés en 2024 et en 2025. Par exemple, le centre commercial Westfield Hamburg-Überseequartier a ouvert ses portes le 8 avril 2025. [4]

Investir dans l’action Unibail-Rodamco-Westfield : les risques 

Fin 2024, le groupe affiche toujours un niveau d’endettement élevé, qui représente plus de 9 fois son chiffre d’affaires annuel. Même s’il assainit progressivement sa structure financière, ce ratio le maintient très exposé aux différentes menaces qui pourraient impacter son activité.

Il doit notamment surveiller une éventuelle baisse du pouvoir d’achat des ménages, qui pourrait affecter la fréquentation de ses centres commerciaux. Les tensions géopolitiques et le retour du protectionnisme économique laissent craindre une reprise significative de l’inflation.

Enfin, le développement des plateformes de vente en ligne telles qu’Amazon ou Temu demeure une menace.

Unibail-Rodamco-Westfield : Analyse technique

Depuis le 1er janvier 2025, l’action Unibail-Rodamco-Westfield a progressé de 26%, et ce, malgré un accident de parcours lié à l’annonce des droits de douane américains, en avril.

En juin et juillet, le cours a oscillé dans un range compris entre 80€ et 85€. Puis, en août, a réussi à franchir la résistance des 85€ ainsi que la barre des 90€. L’entreprise, tout comme d’autres exploitants de centres commerciaux, a publié des résultats en hausse et a relevé ses perspectives de croissance pour l’année.

Désormais, le titre pourrait poursuivre cette dynamique haussière, ou, au contraire, subir une phase de correction avec un retour vers le support des 85€.

Comment acheter des actions Unibail-Rodamco-Westfield ?

Pour acheter des actions Unibail-Rodamco-Westfield, commencez par ouvrir un compte de courtage. Outre l’aspect tarifaire, le choix de votre prestataire doit être motivé par votre stratégie d’investissement et par les fonctionnalités de la plateforme boursière proposée, qui peut prendre la forme :

• d’une application mobile ;
• d’un site Internet ;
• d’un logiciel accessible hors ligne.

Vous devez ensuite ouvrir un support adapté pour héberger vos placements. Le Plan d’Épargne en Actions vous permet d’investir dans les sociétés européennes, et donc d’acheter des actions Unibail-Rodamco-Westfield. Vous pouvez aussi opter pour un Compte-Titre Ordinaire si vous voulez avoir accès aux marchés boursiers mondiaux.