Tout savoir sur l’amortissement LMNP en 2025

Qu’est-ce que la LMNP ?

Comme son nom l’indique, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) consiste à louer un logement meublé. Les avantages sont essentiellement fiscaux.

Le logement doit être meublé

Pour être considéré comme meublé, un logement mis en location doit obligatoirement contenir tous les objets définis sur une liste établie. Elle figure dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Par exemple, doivent être présents dans l’appartement loué :

• des lits ;
• des matelas ;
• un réfrigérateur ;
• une table ;
• des chaises ;
• des ustensiles de cuisine ;
• un aspirateur…

En définitive, le locataire doit pouvoir s’installer dans la location meublée avec ses affaires personnelles uniquement.

Le bailleur doit avoir le statut de loueur non professionnel

Pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), plusieurs conditions doivent être réunies : 

• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser :
  • 23 000 euros par an.

ou

• Le montant total des revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :
  • traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux ;
  • bénéfices agricoles ;
  • bénéfices non commerciaux.
• Le loueur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.

Bon à savoir

Par recette locative, il faut entendre le total des loyers et des charges.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

LMNP (location meublée non professionnelle) et LMP (location meublée professionnelle) concernent les investisseurs qui souhaitent louer leur bien en meublé. Ces 2 statuts présentent des caractéristiques bien distinctes.

Pour avoir le statut LMP, les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

• Les recettes locatives annuelles retirées de cette activité doivent dépasser 23 000 euros par année civile.
• Les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

La différence entre loueur non professionnel et loueur professionnel réside donc dans le montant des revenus concernés par l’activité locative. 

Bon à savoir 

Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au RCS.

Quel régime fiscal pour la LMNP ?

En fonction des revenus locatifs obtenus par le loueur, le régime micro-BIC ou le régime de bénéfice réel s’applique :

• Si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 euros : le loueur peut opter pour l’un ou l’autre des régimes fiscaux, au choix.
• Si les recettes locatives annuelles sont supérieures à 77 700 euros : le loueur relève automatiquement du régime de bénéfice réel.

Les effets des régimes fiscaux diffèrent :

• Le micro-bic : il permet un abattement de 50% sur la base de calcul de l’impôt. Le montant obtenu est ajouté aux autres revenus et imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Le régime réel :
  • Il permet de déduire réellement les frais et les charges des recettes. Par exemple, les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et les frais d’assurances. 
  • Le régime réel permet aussi d’amortir le prix d’achat du bien, les travaux réalisés et les biens le garnissant.

À noter

Avec le régime réel, le loueur doit obligatoirement tenir une comptabilité stricte.

Qu’est-ce que l’amortissement LMNP dans le neuf et dans l’ancien ?

L’amortissement est un mécanisme à la fois comptable et fiscal.

D’un point de vue comptable, l’amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année. On peut aussi parler de moins-value au sens étymologique du terme.

D’un point de vue fiscal, l’amortissement permet de déduire l’usure du bien des recettes locatives déclarées à l’Administration fiscale. Et in fine, de faire baisser les impôts puisqu’elles entrent dans l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu.

L’amortissement LMNP est valable pour l’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien.

Dépenses amortissables et déficit d’amortissement LMNP

Avec le dispositif LMNP, la déduction de l’amortissement fiscal est limitée. 

La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. 

Les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Quels biens sont amortissables ?

Seuls les éléments de l’actif soumis à dépréciation peuvent faire l’objet d’un amortissement.

Le loueur en LMNP au régime réel peut déduire 3 amortissements distincts : 

• L’achat du bien immobilier.
• L’achat des biens meubles garnissant le bien immobilier.
• Les travaux réalisés sur le bien immobilier.

Pour déduire l’amortissement, les biens meubles et immeubles doivent figurer comme actifs immobilisés. C’est-à-dire qu’ils doivent être inscrits à l’actif du bilan comptable du loueur.

À noter

Les terrains ne peuvent pas être amortis. La loi considère qu’ils ne se déprécient pas en raison du temps qui passe.

Bon à savoir

En location meublée, l’amortissement se pratique de façon linéaire. C’est-à-dire qu’il conserve toujours la même valeur au fil des années.

Comment est calculé l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement est calculé par composant. Il est d’usage de l’évaluer forfaitairement chaque année à une somme fixée, pour chaque élément d’actif, d’après la durée probable de son utilisation suivant un plan préétabli.

Formule de calcul de l’amortissement en LMNP

On calcule l’amortissement annuel du bien en divisant sa valeur d’origine par son nombre d’années probable d’utilisation. 

Amortissement annuel = valeur d’achat / nombre d’années d’utilisation

Taux d’amortissement = (1 / durée de vie d’amortissement) x 100

Quelle durée amortissement LMNP ?

L’Administration fiscale publie des durées d’amortissement recommandées selon la nature des biens :

• Amortissement LMNP pour un bien immobilier : entre 25 et 40 ans.
• Amortissement LMNP sur le mobilier : entre 5 à 10 ans.
• Amortissement LMNP sur les travaux : entre 10 à 15 ans.

Quand débute l’amortissement LMNP ?

L’amortissement LMNP débute dès le début de l’activité locative.

Quel est le maximum d’amortissement admis en déduction fiscale ?

Le maximum d’amortissement déductible chaque année est déterminé par le calcul suivant :

Maximum d’amortissement admis en déduction par année = total des loyers annuels perçus – total des charges annuelles

Les charges déductibles ne font l’objet d’aucune liste indicative. 

En revanche, pour qu’une dépense soit qualifiée de charge, elle doit répondre aux conditions suivantes :

• Être exposée dans l’intérêt direct du bien immobilier ou se rattacher à la gestion normale du bien.
• Correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes.
• Être comprise dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Bon à savoir

Même si le montant annuel de l’amortissement est supérieur au montant obtenu, le loueur LMNP ne pourra pas déduire plus auprès du service des impôts. Le reliquat sera déductible les années suivantes.

Exemple d’amortissement LMNP

N’hésitez pas à faire votre simulation d’amortissement LMNP. Elle vous permettra ensuite de calculer votre gain fiscal. 

Voici un exemple d’amortissement LMNP :

• Valeur du logement base de l’amortissement : 200 000 euros
• Durée de l’amortissement : 40 ans
• Taux d’amortissement : 2,5 %
• Total des loyers acquis dans l’année : 20 000 euros
• Total des charges admises en déduction : 16 000 euros

Montant annuel de l’amortissement : 200 000 / 40 = 5 000 euros

Maximum d’amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 20 000 euros – 16 000 euros = 4 000 euros.

Même si le montant annuel de l’amortissement est de 5 000 euros, vous ne pourrez déduire que 4 000 euros. Le reliquat de 1 000 euros sera déductible les années suivantes.

Vous connaissez maintenant les informations essentielles sur l’amortissement LMNP en 2024. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, ce statut vous offre des conditions fiscales très avantageuses. Grâce au mécanisme de l’amortissement, investir en LMNP vous permet de percevoir des revenus locatifs peu imposés, voire sans impôt.